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La plupart des candidats à l’achat immobilier doivent recourir à un prêt bancaire. Or, dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de resserrement des conditions d’octroi, l’obtention d’un financement devient de plus en plus complexe. Pour mettre toutes les chances de son côté, quelques précautions sont nécessaires pour correspondre aux profils à qui les banques font confiance.
Pour tout établissement financier, la condition pour accorder un crédit immobilier dépend de la capacité du demandeur à honorer sa dette. Le contrat étant signé pour au moins 10 ans, le prêteur doit avoir une visibilité à long terme sur la capacité de remboursement de son client. Pour ce faire, il analyse ses revenus sur la base des derniers bulletins de salaire, avis d’imposition, et relevés de compte en banque.
Sa priorité est de s’assurer que le taux d’endettement pour ce dossier est inférieur au maximum imposé par le Haut Conseil de Stabilité Financière. Concrètement, il vérifie que le montant des mensualités de crédits (incluant l’assurance emprunteur, et le remboursement des éventuels prêts à la consommation en cours) représente moins de 35 % des revenus mensuels nets. Cette règle vise à garantir un reste à vivre suffisant au ménage.
Deux autres facteurs sont essentiels. D’une part, l’apport personnel, preuve d’une bonne capacité d’épargne et de son implication dans le projet, doit représenter au minimum 10 % du montant de l’opération. Toutefois, un pourcentage plus élevé (jusqu’à 20 à 30 %) accroît les probabilités de décrocher le prêt. D’autre part, une épargne résiduelle (disponible après l’achat) conséquente est cruciale.
La banque se penche en outre sur la situation professionnelle de l’acquéreur, afin d’évaluer sa stabilité et son potentiel d’évolution. Si un salarié en CDI est évidemment plus rassurant, une activité indépendante générant des revenus stables au cours des trois dernières années est acceptable. Pour les professionnels en portage salarial, il peut être judicieux de lisser son chiffre d’affaires sur plusieurs mois afin d’afficher une certaine régularité.
Pour le même prêt, en fonction de leur stratégie commerciale, les banques accordent un poids plus ou moins important aux différents critères. Il est donc conseillé de s’adresser à plusieurs établissements, ou de faire appel à un courtier pour trouver une offre adaptée à sa situation aux conditions les plus attractives.
La première règle pour rassurer la banque est de présenter des comptes en banques « propres », signe d’une gestion financière rigoureuse. Les découverts fréquents, les dépenses superflues, le cumul d’abonnements pour des loisirs, les paiements pour des jeux d’argent en ligne, les placements risqués comme les cryptomonnaies et les incidents de paiement sont à bannir ou à réduire au minimum sur les 6 mois précédant le dépôt de la demande.
La multiplication des prêts à la consommation (prêt personnel, crédit auto, travaux…) constitue également un frein à l’obtention d’un crédit immobilier. Ils augmentent en effet le taux d’endettement, au risque de dépasser le plafond de 35 %, et limitent la capacité d’emprunt. Il est donc recommandé de solder ces petits crédits ou d’attendre que le capital restant dû soit le plus faible possible avant de demander un prêt à l’habitat.
Enfin, les banques étudient la cohérence du projet immobilier, en s’intéressant aux caractéristiques du bien, à sa localisation géographique et à son prix. Les chances de revente du logement sont déterminantes, dans le cas où cela s’avèrerait nécessaire pour récupérer son dû en raison de la défaillance de l’emprunteur.
